Taxe de 3 % : les conséquences pratiques de la responsabilité solidaire des entités interposées

Dans une chaîne de détention immobilière, la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles est due par la ou les personnes morales qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérées en application du d ou e du 3° de l'article 990 E. Toute personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable interposé entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de cette taxe. Deux arrêts de la chambre commerciale de la Cour de cassation, rendus le 28 mai 2026 (n° 24-18.404, FS-B) et le 16 septembre 2026 (n° 25-11.299, F-D), précisent ce que cette responsabilité implique sur le terrain de la procédure : l'administration n'est pas tenue de notifier aux entités interposées les actes de la procédure postérieurs à la proposition de rectification.

Pour les investisseurs directs et indirects, la conséquence est concrète : une entité peut être exposée au paiement d'une taxe dont elle n'est pas le redevable légal, à l'issue d'un contrôle dont elle n'a pas été informée.

Périmètre de l'article. Nous nous concentrons sur les conséquences pratiques de la responsabilité solidaire. Pour le régime général de la taxe (champ d'application, exonérations, déclaration n° 2746, réforme de 2026), voir notre guide complet sur la taxe de 3 % sur les immeubles en France.

Qui est redevable et qui est responsable solidaire ?

Le texte : l'article 990 F du CGI

Selon l'article 990 F du CGI, lorsqu'il existe une chaîne de participations, la taxe est due par la ou les personnes morales qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérées en application du d ou e du 3° de l'article 990 E (entités exonérées par le dépôt d'une déclaration annuelle). Toute personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable interposé entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de cette taxe.

Deux statuts, des obligations qui coexistents

• Le redevable légal, qui doit la taxe, la déclare et la paie ;
• l'entité interposée, qui n'est pas débitrice de la taxe mais répond de son paiement. C'est la qualité de responsable solidaire.

Ce que jugent les arrêts du 28 mai et du 16 septembre 2026

L'arrêt du 28 mai 2026 (n° 24-18.404, FS-B)

Une société de droit luxembourgeois détient l'intégralité d'une SCI française, propriétaire d'immeubles en France. L'administration lui adresse une proposition de rectification (9 juin 2015) au titre de la taxe de 3 % des années 2013 et 2014, puis un avis de mise en recouvrement (18 janvier 2016). Ni les actes ultérieurs ni l'avis de mise en recouvrement ne sont notifiés à la SCI. La cour d'appel d'Aix-en-Provence juge la procédure irrégulière. La Cour de cassation casse cet arrêt en toutes ses dispositions et renvoie l'affaire devant la même cour, autrement composée.

L'arrêt du 16 septembre 2026 (n° 25-11.299, F-D)

Un trust de droit jersiais détient 100 % d'une société maltaise, qui détient 100 % d'une société américaine propriétaire d'une villa en France. L'administration contrôle les déclarations n° 2746 pour les années 2009 à 2014 et notifie au seul trust la proposition de rectification (5 juin 2015) puis l'avis de mise en recouvrement (30 septembre 2015). La cour d'appel d'Aix-en-Provence prononce la décharge des impositions pour défaut de notification aux deux sociétés interposées. L'arrêt est cassé, avec renvoi devant la même cour.

La règle posée

Dans les deux arrêts, la Cour raisonne de la même manière. En droits d'enregistrement, l'administration qui adresse la proposition de rectification à un seul des redevables solidaires doit ensuite notifier les actes de la procédure à tous les redevables légaux. Il en résulte qu'en matière de taxe de 3 %, lorsqu'il existe une chaîne de participations, l'administration n'est pas tenue de notifier, dès leur établissement, les actes de la procédure postérieurs à la proposition de rectification aux entités interposées, qui ne sont que responsables solidaires du paiement et non redevables légaux de la taxe.

Pourquoi la solution diffère de celle des droits d'enregistrement

En droits d'enregistrement, la Cour de cassation juge de longue date que les actes de la procédure doivent être notifiés à tous les redevables solidaires (article 1705 du CGI ; par exemple Cass. com., 30 août 2023, n° 20-23.653). La taxe de 3 % est recouvrée selon les règles et garanties applicables aux droits d'enregistrement.

La distinction retenue tient à la qualité des personnes. En droits d'enregistrement, les parties à l'acte sont codébitrices des droits. En matière de taxe de 3 %, les entités interposées ne sont que responsables solidaires du paiement. La solidarité ne joue donc pas de la même façon.

Les conséquences pratiques de la responsabilité solidaire

Une dette qui peut être réclamée sans être le redevable légal

C'est la conséquence première. Une entité interposée peut être tenue au paiement d'une taxe dont le contrôle a été mené, et l'avis de mise en recouvrement émis, à l'égard d'une autre entité de la chaîne de détention. Cette entité n'a pas reçu la proposition de rectification, n'a pas pu présenter d'observations et n'a pas été informée de la réclamation contentieuse.

Constat. Ce risque existe y compris pour une entité qui respecte ses propres obligations déclaratives.

L'enjeu pour l'acquéreur de titres

En cas d'acquisition de titres d'une société détentrice d'un bien immobilier faisant partie d'une chaine de détention plus ou moins complexe, la défaillance de l'une des entités de la chaîne fait peser un risque de solidarité au niveau de l'entité détentrice.

Recommandation. Dans l'audit d'acquisition :

• cartographier toute la chaîne de détention, y compris en amont de la cible ;
• identifier, pour chaque entité et chaque exercice non prescrit, le cas d'exonération invoqué ;
• demander la communication de toute proposition de rectification, de tout avis de mise en recouvrement, de toute mise en demeure et de toute réclamation relatifs à la taxe de 3 %, pour l'ensemble de la chaîne.

La réforme de 2026 : le représentant désigné en application de l'article 990 FA

Depuis le 27 juin 2026, l'article 990 FA du CGI impose à l'entité soumise à l'obligation déclarative et dépourvue d'établissement stable en France de désigner dans sa déclaration une personne établie en France, autorisée à recevoir les communications et notifications de l'administration relatives au contrôle de la taxe. À défaut, l'entité la plus proche de l'immeuble dans la chaîne de participations et connue de l'administration, exonérée ou non, est réputée investie de ce rôle.

Ce mécanisme répond à un besoin de réception des actes, mais il ne fait pas du représentant un redevable et ne règle pas l'information des autres entités interposées.

Questions fréquentes

L'administration doit-elle notifier la procédure aux entités interposées ?

Non, selon les arrêts du 28 mai et du 16 septembre 2026 : ces entités ne sont que responsables solidaires et non redevables légales. L'administration n'est pas tenue de leur notifier, dès leur établissement, les actes postérieurs à la proposition de rectification.

Quelle est la différence entre le redevable légal et le responsable solidaire ?

Le redevable légal est, dans une chaîne de participations, l'entité la plus proche de l'immeuble qui n'est pas exonérée. Les entités interposées entre lui et l'immeuble sont solidairement responsables du paiement (article 990 F du CGI).

Une société interposée peut-elle être appelée à payer la taxe de 3 % ?

Oui, en qualité de responsable solidaire.

Pourquoi la solution est-elle différente en droits d'enregistrement ?

En droits d'enregistrement, tous les redevables solidaires sont des redevables légaux, et l'administration doit leur notifier les actes de la procédure. Dans la taxe de 3 %, les entités interposées sont seulement responsables solidaires du paiement.

Conclusion

Dans une chaîne de détention, la responsabilité solidaire s'exerce sans le bénéfice des garanties de la procédure de contrôle. Pour un acquéreur ou un investisseur, l'audit de la taxe de 3% doit être organisé en amont de toute acquisition, en prévoyant un niveau de garantie et de contre-garantie suffisant pour se prémunir du risque de mise en œuvre de la solidarité.

Sources

• Cour de cassation, chambre commerciale, 28 mai 2026, pourvoi n° 24-18.404
• Cour de cassation, chambre commerciale, 16 septembre 2026, pourvoi n° 25-11.299
• Cour de cassation, chambre commerciale, 30 août 2023, pourvoi n° 20-23.653
• Article 990 F du CGI
• Article 990 FA du CGI

Article rédigé par Pascale Prince, avocate fiscaliste, PH Prince Avocat, 222 boulevard Saint-Germain, 75007 Paris

Pour aller plus loin, voir notre article :

Taxe de 3 % sur les immeubles en France : le guide complet pour les investisseurs et détenteurs de structures immobilières

Voir également :

Télédéclaration taxe de 3 % : immatriculation des sociétés étrangères. Guide pratique

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