TVA immobilière : quand une rénovation fait basculer la vente dans le régime de l'immeuble neuf

Une SARL transforme une maison en sept appartements et les cède sans TVA. À l'issue d'un contrôle, l'administration requalifie ces cessions en livraisons d'immeubles neufs et réclame la TVA sur l'intégralité des prix, avec une majoration de 40%. Lorsque les biens ont été vendus à des acquéreurs qui ne récupèrent pas la taxe, par exemple des particuliers, ce supplément ne peut en pratique plus leur être répercuté : il vient directement amputer la marge de l'opération.

C'est la situation examinée par la cour administrative d'appel de Marseille le 1er octobre 2026 (n° 25MA01530). L'arrêt est inédit au recueil Lebon et très lié aux faits de l'espèce, mais il illustre la méthode que le juge applique pour apprécier si des travaux ont « rendu à l'état neuf » un immeuble existant. Il intéresse directement les asset managers et fund managers qui conduisent des opérations de repositionnement lourd dans le cadre d'opérations généralement qualifiées de "marchand de biens".

Périmètre de l'article. La notion d'immeuble neuf produit aussi des effets en droits d'enregistrement, avec une tolérance administrative propre à ce domaine sur les planchers non porteurs. Nous la rappelons plus bas pour éviter toute confusion.

L'arrêt de la CAA de Marseille du 1er octobre 2026 en bref

Les faits

La SARL Pierre du Sud exerce une activité de marchand de biens, lotisseur et promoteur immobilier. Elle acquiert en 2012 une maison d'habitation située dans le Var, la transforme en sept appartements et les cède en 2015 et 2016 sans soumettre ces cessions à la TVA sur l'intégralité de leur prix.

À la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration considère que ces ventes portent sur des immeubles neufs. Elle rappelle la TVA au titre de la période du 1er février 2015 au 31 janvier 2016 et applique la majoration de 40% pour manquement délibéré prévue au a de l'article 1729 du CGI. Le tribunal administratif de Toulon rejette la demande en décharge le 7 avril 2025 (n° 2203206).

La solution de la Cour

La cour administrative d'appel confirme le jugement. Elle s'appuie sur deux des critères alternatifs de l'article 257, I-2-2° du CGI :

• Les façades. Les façades nord et sud du bâtiment existant, les plus importantes en surface, ont été reprises en totalité pour intégrer les extensions. Au surplus, toutes les façades ont reçu une isolation par l'extérieur. La majorité de la consistance des façades est donc rendue à l'état neuf (point 5).
• Le second œuvre. Le seul plancher non porteur du bâtiment existant a été démoli puis reconstruit. Les cloisons intérieures sont remises à neuf aux trois quarts selon le décompte détaillé de l'administration, que la société n'a pas utilement contredit. La société ne contestait pas que les quatre autres éléments (huisseries extérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, système de chauffage) avaient été entièrement remis à neuf. Le seuil des deux tiers est atteint pour chacun des éléments (point 6).

La majoration de 40% est elle aussi maintenue (point 9).

Portée de l'arrêt

L'arrêt est rendu en plein contentieux et repose sur l'appréciation des faits et des pièces produites. Il ne pose pas de règle nouvelle. Son intérêt tient à ce qu'il montre comment les critères de l'article 257 se vérifient concrètement, et quelles preuves le juge accepte ou écarte.

Quand une rénovation fait-elle d'un immeuble un immeuble neuf ?

Quatre critères alternatifs

Selon l'article 257, I-2-2° du CGI, sont des immeubles neufs ceux qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :

• la majorité des fondations ;
• la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
• l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés par décret, dans une proportion qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

Ces critères sont alternatifs : l'immeuble est rendu à l'état neuf dès lors qu'une seule des quatre composantes l'est (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 240).

Le second œuvre : six lots, deux tiers pour chacun

L'article 245 A de l'annexe II au CGI énumère les éléments de second œuvre : les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage (c'est-à-dire les planchers non porteurs), les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et, en métropole, le système de chauffage. La proportion est fixée à deux tiers pour chacun d'eux.

La doctrine précise que chacun des six lots doit être rendu à l'état neuf pour que la composante soit regardée comme remplie (§ 250). Il n'y a donc pas de moyenne globale : un seul lot en deçà du seuil suffit à écarter ce critère.

Comment se calcule le ratio

Un élément est regardé comme rendu à l'état neuf, par remplacement, reprise en sous-œuvre ou construction nouvelle, lorsque le rapport entre les éléments neufs et le total des éléments du lot à l'issue des travaux, y compris ceux qui ont été conservés, atteint le seuil (§ 220). Le ratio s'apprécie selon un critère physique objectif (surface, linéaire, volume) ou en valeur si cela paraît plus adapté (§ 260). Le maître d'ouvrage peut retenir toute méthode dont il peut justifier la pertinence (§ 270).

L'appréciation porte sur l'immeuble pris dans son ensemble, y compris les parties qui n'ont fait l'objet que de travaux d'entretien ou d'amélioration (§ 200). Lorsque des travaux sur l'existant s'accompagnent d'une addition de construction, la doctrine invite à les examiner isolément pour déterminer s'ils produisent à eux seuls un immeuble neuf (§ 210), ce qui correspond à la démarche de la Cour, qui raisonne sur les façades et le second œuvre du « bâtiment existant ».

Les façades : la reprise des façades principales suffit

La doctrine définit les façades comme les éléments verticaux externes participant à la mise hors d'eau de l'immeuble. Seuls les travaux qui affectent leur consistance (pose et dépose) sont pris en compte, à l'exclusion du nettoyage, du ravalement, des travaux d'étanchéité ou d'imperméabilisation (§ 180).

Dans l'espèce, la société faisait valoir que les façades est et ouest n'avaient fait l'objet que d'un entretien courant. La Cour retient que les deux façades les plus importantes en surface ont été reprises en totalité, ce qui suffit à caractériser la majorité de la consistance des façades, au vu notamment des photographies des travaux versées au dossier.

Un point d'attention concerne l'isolation par l'extérieur. Un rescrit reproduit dans le BOFiP (RES n° 2007/34 du 9 octobre 2007) indique que ces travaux ne sont pas regardés comme affectant la consistance de la façade lorsqu'ils n'incluent pas une dépose de celle-ci. L'arrêt ne contredit pas cette position : la Cour fonde d'abord sa solution sur la reprise en totalité des deux façades principales et ne mentionne l'isolation extérieure que « au surplus ».

Le second œuvre : planchers non porteurs et cloisons

Pourquoi ce critère : le lien avec le taux réduit sur travaux

Pour comprendre la place du plancher non porteur dans la liste, il faut rappeler la règle du taux réduit sur travaux. L'article 279-0 bis du CGI fait bénéficier du  taux réduit de 10 % les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des logements achevés depuis plus de deux ans. Il en exclut toutefois les travaux réalisés sur une période de deux ans au plus qui concourent à la production d'un immeuble neuf au sens de l'article 257 : ces travaux sont alors soumis au taux normal.

La doctrine rattache expressément à cette exclusion la règle du lot absent (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 250). Chacun des six lots de second œuvre devant atteindre les deux tiers, un immeuble qui ne comporte aucun plancher non porteur ne peut pas être rendu à l'état neuf par cette voie, quelle que soit l'ampleur des autres travaux. Les travaux conservent alors le bénéfice du taux réduit. Les planchers non porteurs étant rares en pratique, ce lot joue le rôle d'un verrou : la qualification d'immeuble neuf par le second œuvre n'est ouverte que dans les immeubles qui en comportent.

À retenir : pas de plancher non porteur, pas de requalification par le second œuvre, et le taux réduit sur les travaux est préservé.

A l'inverse, en présence d'un plancher non porteur (type mezzanine par exemple), les travaux qui l'affecte peuvent entraîner la qualification d'immeuble neuf, avec perte du taux réduit sur les travaux et la revente en TVA.

Le plancher non porteur devenu porteur

Le point le plus discuté de l'arrêt concerne le plancher situé entre le premier étage et les combles, seul plancher non porteur du bâtiment existant. Il a été entièrement démoli puis reconstruit et il est devenu, à l'issue des travaux, un plancher porteur. La société soutenait qu'aucun plancher non porteur n'ayant été reconstruit, le ratio de remplacement était nul. La Cour juge au contraire qu'il doit être regardé comme ayant fait l'objet d'une remise à neuf complète, même s'il est devenu porteur.

Pourquoi la question mérite le débat

Les observations que l'on peut faire :

• Un lot composé d'un seul élément. Lorsque le lot « planchers non porteurs » ne comprend qu'un plancher, le ratio ne peut valoir que 0 % ou 100 %. Le sort de cet unique plancher décide du sixième lot.
• Une règle d'exclusion en amont. Selon la doctrine, lorsque l'immeuble, avant et après les travaux, ne comporte pas l'un des lots de second œuvre, la composante second œuvre n'est pas regardée comme rendue à l'état neuf. L'exemple donné est celui d'un immeuble dont tous les planchers contribuent à la résistance ou à la rigidité de l'ouvrage (§ 250). Dans un tel immeuble, la voie du second œuvre est fermée. Dans l'espèce, le plancher non porteur existait avant les travaux, et sa transformation en plancher porteur n'a pas retiré son effet à sa reconstruction.

Les cloisons : une bataille de preuve

L'administration produisait un tableau de calcul détaillé établissant que les trois quarts des cloisons intérieures avaient été remises à neuf. La société opposait une attestation du constructeur indiquant la surface des cloisons avant travaux et celle des cloisons conservées après travaux (40%). La Cour écarte cette attestation, qui ne précise pas si les cloisons rénovées totalement ou partiellement sont intégrées dans le calcul.

A retenir : Une attestation globale ne suffit pas. Le décompte du contribuable doit exposer sa base, sa méthode et le traitement des éléments partiellement rénovés.

Une notion qui dépasse la TVA : la tolérance en droits d'enregistrement

La qualification d'immeuble neuf ne joue pas qu'en TVA. Elle commande aussi le taux réduit de l'article 1594 F quinquies A du CGI pour les mutations d'immeubles neufs soumises à la TVA, et l'exonération de l'article 1594-0 G pour l'acquéreur assujetti qui s'engage à rendre l'immeuble à l'état neuf dans un délai de quatre ans (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 90 et suivants, § 170).

Pour ces régimes, le BOFiP admet qu'on ne retienne que cinq éléments de second œuvre sur six lorsque deux conditions sont réunies : les travaux de second œuvre n'ont pas bénéficié du taux réduit de TVA de l'article 279-0 bis, et tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage (§ 120 et § 230).

Cette tolérance est propre aux droits d'enregistrement. L'absence de plancher non porteur est neutralisée permettant de bénéficier, selon le cas, de droits d'enregistrement réduits. Le scénario optimal est donc celui de :

- l'acquisition d'un immeuble ancien avec engagement de construire et application du droit fixe de 125 € (plus frais de notaire et contribution de sécurité immobilière),

- la revente de ce même bien qualifiant d'immeuble neuf avec le bénéfice du taux réduit global de 0,71499% (plus frais de notaire et contribution de sécurité immobilière).

Le piège économique : la TVA découverte après la vente

Une dette de TVA que le vendeur supporte

Les livraisons d'immeubles bâtis intervenant dans les cinq ans de leur achèvement sont soumises à la TVA de plein droit lorsqu'elles sont effectuées par un assujetti agissant en tant que tel (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 290). Si l'opérateur a vendu sans TVA des lots requalifiés ensuite en immeubles neufs, il se trouve redevable de la taxe sur le prix de cession.

L'arrêt ne précise pas la qualité des acquéreurs. Mais le mécanisme est particulièrement sévère lorsque les lots ont été vendus à des acquéreurs non assujettis, qui ne déduisent pas la TVA : le prix a été négocié à un niveau de marché, sans TVA à ajouter, et le vendeur ne dispose pas en pratique d'un moyen de reporter la charge sur eux. La TVA vient donc en réduction de sa marge.

À titre purement illustratif, pour un lot cédé 400 000 € sans TVA, avec un prix regardé comme toutes taxes comprises, la TVA rappelée au taux de 20% est d'environ 66 667 € (400 000 × 20/120), soit près de 17 % du prix, avant intérêts de retard et majoration éventuelle de 40%.

La cohérence avec la TVA déduite sur les travaux

La Cour relève que la société avait déduit la TVA ayant grevé les factures des travaux (point 9). Déduire la TVA sur des travaux d'un immeuble que l'on traite ensuite comme non soumis lors de la vente est un indice de manquement délibéré retenu ici par la Cour pour justifier la pénalité de 40% (article 1729 a du CGI). La preuve d'un tel manquement incombe à l'administration (article L. 195 A du livre des procédures fiscales, cité au point 8). Elle est ici regardée comme rapportée : la société, professionnelle de l'immobilier, ne pouvait ignorer que les travaux avaient concouru à la production d'immeubles neufs et ne pouvait se retrancher derrière la complexité de la TVA immobilière (point 9). Pour un opérateur professionnel, le niveau de diligence attendu est donc élevé.

Sécuriser une opération de rénovation : check-list

Avant les travaux

• Confronter chaque lot de travaux aux quatre critères de l'article 257 et anticiper les seuils.
• Établir la nature, porteuse ou non, de chaque plancher dans l'état initial, et recenser les éléments de second œuvre existants.
• Arrêter et documenter la méthode de calcul des ratios.

Pendant les travaux

• Tenir un décompte quantitatif poste par poste, mis à jour au fil du chantier.
• Constituer un dossier photographique daté : la Cour s'est appuyée sur les photographies des travaux versées au dossier.
• Obtenir des entreprises des attestations précises, indiquant le traitement des éléments rénovés totalement ou partiellement.
• Etablir une attestation d'architecte.

En vue de la cession

• Arrêter la position TVA et droits d'enregistrement sur la base du décompte.
• Calibrer le prix en conséquence.
• Envisager une demande de rescrit : l'article L. 80 B, 1° du livre des procédures fiscales prévoit une garantie lorsque l'administration prend formellement position sur une situation de fait, à la demande écrite, précise et complète d'un redevable de bonne foi, dans un délai de trois mois. Un rescrit permet de sécuriser la position, notamment pour un acquéreur qui achète un immeuble neuf au sens des droits d'enregistrement et s'acquitte des droits réduits de 0,71499% (plus frais de notaire et contribution de sécurité immobilière).

En cas de contrôle

• Produire un décompte détaillé et contradictoire plutôt qu'une attestation globale, l'attestation d'architecte et le cas échéant le rescrit obtenu

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un immeuble neuf en TVA après une rénovation ?

C'est un immeuble non achevé depuis plus de cinq ans, issu de travaux qui ont rendu à l'état neuf la majorité des fondations, des éléments porteurs ou des façades, ou l'ensemble des éléments de second œuvre dans la proportion de deux tiers pour chacun (article 257, I-2-2° du CGI et article 245 A de l'annexe II).

Un seul critère suffit-il à requalifier l'immeuble ?

Oui. Les quatre critères sont alternatifs selon la doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 240).

Comment calcule-t-on les deux tiers du second œuvre ?

Lot par lot, en rapportant les éléments neufs au total des éléments du lot à l'issue des travaux, y compris ceux qui sont conservés. Le critère peut être physique (surface, linéaire, volume) ou en valeur, et le maître d'ouvrage doit pouvoir justifier la méthode retenue (§ 220 à 270).

Un plancher non porteur reconstruit en plancher porteur compte-t-il ?

Dans l'espèce jugée, oui : la Cour le regarde comme remis à neuf complètement.

Une isolation par l'extérieur rend-elle les façades à l'état neuf ?

Selon un rescrit reproduit au BOFiP, non, lorsqu'elle n'inclut pas la dépose de la façade. Dans l'arrêt, la Cour retient surtout la reprise en totalité des deux façades principales.

La TVA découverte après la vente peut-elle être répercutée sur l'acquéreur ?

En pratique, lorsque le prix a été convenu sans TVA avec un acquéreur qui ne la récupère pas, la répercussion est difficilement envisageable. La réponse dépend des stipulations de l'acte et doit être analysée au cas par cas.

Quelle majoration s'applique en cas de requalification ?

Dans l'espèce, la majoration de 40% pour manquement délibéré (article 1729 a du CGI), dont la preuve incombe à l'administration. Une majoration de 80 % existe en cas de manœuvres frauduleuses (article 1729 c).

La notion d'immeuble neuf est-elle la même en TVA et en droits d'enregistrement ?

La définition légale de l'article 257 est commune, mais le BOFiP prévoit en droits d'enregistrement une tolérance sur les planchers non porteurs qui n'existe pas en TVA. Les solutions ne sont pas transposables automatiquement.

Le CIBS, applicable au 1er janvier 2027, a-t-il un impact sur la notion d'immeuble neuf ?

Les règles de TVA seront transférées du CGI vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er janvier 2027 (ordonnances n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Voir notre article précédent sur la recodification de la TVA dans le CIBS. L'administration présente la recodification comme faite à droit constant (BOI-RES-TVA-000253), mais c'est loin d'être le cas en pratique. A ce stade il est fort possible que les conséquences fiscales de certaines opérations devront être sécurisées par un rescrit, voire garanties. Ainsi, l'article L. 231-12 du CIBS ne reprend pas les quatre critères alternatifs de l'article 257 du CGI (fondations, éléments déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, façades, second œuvre). Il vise à la place les travaux qui consistent en la surélévation du bâtiment, en la remise à neuf de la majorité d'un élément de son gros œuvre ou en la remise à neuf de « l'essentiel de ses éléments de second œuvre ». Reste à savoir si la partie réglementaire qui n'est pas encore codifiée détaillera suffisamment précisément les éléments de gros œuvre et de second œuvre pris en compte et les conditions d'appréciation du caractère essentiel. Les façades, les fondations et les éléments porteurs ne sont plus mentionnés par la loi, et la formule actuelle sur le second œuvre (« l'ensemble des éléments […] pour chacun d'entre eux ») n'est pas reprise.

Conclusion

En TVA, la qualification d'immeuble neuf se joue sur des ratios et sur des preuves. L'arrêt de la CAA de Marseille montre qu'un décompte précis l'emporte sur une attestation globale. Pour les sociétés de gestion, asset managers et fund managers, l'enjeu est d'anticiper : documenter les travaux, arrêter la méthode de calcul et fixer la position TVA avant la cession, et non après un contrôle. PH Prince Avocat peut vous accompagner dans la qualification de vos travaux et la sécurisation de votre position avant cession.

Sources

• CAA de Marseille, 3e ch., 1er octobre 2026, n° 25MA01530, SARL Pierre du Sud
• Article L. 231-12 du CIBS
• Article 257 du CGI
• Article 245 A de l'annexe II au CGI
• Article 279-0 bis du CGI
• Article 1729 du CGI
• Article 1594 quinquies F du CGI
• Article 1594-0 G du CGI
• Article L. 80 B du livre des procédures fiscales
• BOI-TVA-IMM-10-10-10-20
• BOI-ENR-DMTOI-10-40

Article rédigé par Pascale Prince, avocate fiscaliste, 222 boulevard Saint-Germain, 75007 Paris.

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