Crédit-bail immobilier : les loyers impayés repris dans l'acte de cession s'ajoutent au prix pour le calcul des droits

Tribunal judiciaire de Toulon, 1ʳᵉ chambre, 24 septembre 2026, RG n° 26/00812, SCI Rozières Immobilier c/ DRFIP PACA et Bouches-du-Rhône

Lors de la levée d'option d'un crédit-bail immobilier, les droits d'enregistrement sont en principe liquidés sur le seul prix de cession, sans égard à la valeur vénale de l'immeuble. Un jugement récent du tribunal judiciaire de Toulon montre que ce régime de faveur n'empêche pas l'administration de retenir une assiette plus large, lorsque l'acte de cession le prévoit lui-même.

Les faits

Un crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans avait été conclu en 2008 et régulièrement publié. Le crédit-preneur a levé l'option en 2022. L'acte notarié de cession fixait le prix à environ 131k€. Il stipulait en outre que, « pour la perception des droits », ce prix devait être majoré d'environ 305k€ représentant les loyers restés impayés au crédit-bailleur. Les droits ont donc été liquidés sur environ 437k€, soit 25k€. Le crédit-preneur a réclamé la restitution de 17k€. La SCI a considéré que le notaire avait eu une appréciation erronée des charges augmentatives du prix en majorant le prix de vente du montant des loyers impayés du crédit-bail. Elle a fait valoir que ces loyers impayés ne sont pas une dette du vendeur mais de l’acquéreur et qu'en conséquence elles ne faisaient pas parties des charges augmentatives du prix à rendre en compte. Selon elle, l’acquittement des loyers impayés ne profite pas au vendeur car il s’agit d’un conflit contractuel distinct.

La décision

Le tribunal constate d'abord que les conditions du régime de faveur sont remplies : contrat de plus de 12 ans, enregistré et régulièrement publié. Il relève ensuite que, selon les textes, « les loyers impayés ne devraient pas s'ajouter au prix de cession » et « relèveraient d'un contentieux distinct entre crédit bailleur et crédit preneur ». Il apporte toutefois une nuance lorsque l'acte de cession prévoit expressément l'incorporation de ces sommes au prix.

Il retient que « la seule lecture du contrat de cession permet de constater un accord des parties sur le fait d'inclure au prix de cession les loyers impayés et cela doit être assimilé à une charge qui bénéficie indirectement au vendeur ». Les loyers impayés sont alors une charge augmentative du prix, la liquidation des droits est régulière et la demande de restitution est rejetée.

Le cadre : prix exprimé et charges augmentatives

Selon l'article 683, I du CGI, les droits sont liquidés sur le prix exprimé, « en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit ». La doctrine administrative que cite le tribunal (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20) définit les charges comme les prestations supplémentaires imposées à l'acquéreur et les avantages indirects procurés au vendeur, notamment lorsqu'il acquitte ses dettes. Elle indique en outre que d’une manière générale, les charges augmentatives du prix au sens de l’article 683-I du Code général des impôts (CGI) s’entendent de toute obligation, que le contrat de vente impose à l’acquéreur à la décharge du vendeur. De sorte que ne constituent pas des charges soumises aux droits de mutation à titre onéreux :

— les obligations personnelles à l’acquéreur que la loi fait peser sur celui-ci ;

— les charges réelles, qui grèvent l’immeuble dont la propriété est transférée.

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Ce qu'il faut retenir

• Fait : la décision repose sur la rédaction de l'acte. Le tribunal ne juge pas que des loyers impayés entrent par principe dans l'assiette des droits.
• Commentaire : le raisonnement donne un poids décisif à la clause de l'acte, au détriment de la nature économique de la dette. Le tribunal ne s'explique pas sur l'argument selon lequel cette dette ne profite pas au vendeur.
• Recommandation : avant la levée d'option, vérifier systématiquement la clause « charges et conditions » du projet d'acte et vérifier si les éventuels arriérés doivent y figurer. Leur traitement séparé peut être envisagé, sous réserve d'une analyse au cas par cas.
• Réserve : il s'agit d'un jugement de première instance, susceptible d'appel.

Pour le régime d'ensemble de la levée d'option (droits d'enregistrement, TVA, réintégration à l'IS), voir notre article [Levée d'option en crédit-bail immobilier : quels enjeux fiscaux pour le preneur ?].

Sources : TJ Toulon, 24 septembre 2026, RG n° 26/00812 ; CGI, art. 683 ; BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20.

Article rédigé par Pascale Prince, avocate fiscaliste, 222 boulevard Saint-Germain, 75007 Paris.

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