Crédit-bail immobilier et revente le jour même : Bercy confirme le transfert en cascade de la TVA

Dans une réponse publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale du 27 octobre 2026 (question écrite n° 16090 de M. Thierry Liger), l'administration fiscale précise le traitement de la TVA lorsqu'un crédit-preneur lève par anticipation l'option d'achat d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et le revend le jour même, sans TVA, à un sous-acquéreur. Elle admet que la TVA puisse être transférée jusqu'au sous-acquéreur, à hauteur de 19/20.

Le schéma visé : levée anticipée d'option et revente le jour même

Le contrat de crédit-bail porte sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, dont les loyers sont soumis à la TVA. Le crédit-preneur lève l'option d'achat par anticipation et inscrit l'immeuble en immobilisation dans sa comptabilité. Il le revend ensuite le jour même, en exonération de TVA, à un sous-acquéreur qui ne remplit pas les conditions de l'article 257 bis du CGI (immeuble inscrit en stock ou utilisateur).

Dans la question posée, le crédit-preneur n'opte pour la taxation prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI, compte tenu du montant de TVA que le sous-acquéreur aurait à acquitter.

L'article 257 bis du CGI ne s'applique pas

Le crédit-preneur ne conserve pas l'immeuble pour le donner en sous-location : il le revend immédiatement. L'administration en déduit que le régime de transmission d'une universalité de biens (article 257 bis du CGI) ne s'applique pas à la levée d'option.

Deux hypothèses, un même mécanisme de transfert

Hypothèse 1 : Levée d'option soumise à la TVA

Lorsque la levée d'option est soumise à la TVA, le crédit-bailleur facture la taxe au crédit-preneur. L'administration considère que celui-ci ne peut pas la déduire car sa revente est exonérée. Il peut en revanche en transférer 19/20 au sous-acquéreur, au moyen d'une attestation si celui-ci porte le bien en immobilisation (ce qui exclut donc le cas du marchand de bien). Le crédit-preneur supporte donc au final que 1/20ème du coût de TVA.

Hypothèse 2 : Levée d'option exonérée de TVA

Lorsque la levée d'option est exonérée, le crédit-bailleur régularise la TVA qu'il avait initialement déduite sur l'immeuble et remet une attestation au crédit-preneur. Ce dernier ne peut pas déduire la taxe ainsi transmise mais il peut à son tour transférer au sous-acquéreur 19/20 du montant figurant sur l'attestation.

Une condition : l'immobilisation chez le sous-acquéreur

Dans les deux cas, le transfert du droit à déduction, prévu à l'article 207, III-3 de l'annexe II au CGI, suppose notamment que le sous-acquéreur inscrive l'immeuble en immobilisation. La TVA transférée est ensuite déductible chez lui dans les conditions de droit commun.

Points d'attention en pratique

Revente le jour même : la coordination entre crédit-bailleur, crédit-preneur et sous-acquéreur est indispensable, car les attestations conditionnent le transfert.

Traitement comptable chez le sous-acquéreur : un immeuble inscrit en stock ne répondre à la condition d'immobilisation.

Prix : la TVA non déductible chez le crédit-preneur et la fraction transférable doivent être intégrées au prix de revente.

Pour une vue d'ensemble des conséquences fiscales d'une levée d'option (TVA, impôt sur les sociétés, droits d'enregistrement), consultez notre article consacré à la levée d'option en crédit-bail immobilier : lien vers l'article.

Sources

Question écrite n° 16090, Assemblée nationale (17e législature), réponse publiée au JO AN du 27 octobre 2026

Articles 257 bis du CGI

Article 207 de l'annexe II au CGI

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